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Sie haben gerade geerbt – vielleicht ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück. Noch bevor Sie entschieden haben, was damit passieren soll, meldet sich das Finanzamt: Sie haben drei Monate Zeit, die Erbschaft anzuzeigen (§ 30 ErbStG), und sechs Monate für die Erbschaftsteuererklärung. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, brauchen Sie für die Auseinandersetzung eine Zahl, auf die sich alle einlassen können. Die Bewertung ist kein optionaler Schritt – sie ist der Ausgangspunkt für fast jede Entscheidung, die jetzt ansteht.
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den §§ 151 ff. Bewertungsgesetz (BewG) – meistens nach dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren, je nach Objekttyp. Die Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und die amtlichen Bodenrichtwerte.
Die Formel des Finanzamts ist nicht immer zu Ihren Gunsten. Liegt Ihre Immobilie in einem Markt, in dem Vergleichspreise dünn sind, oder hat das Objekt besondere Mängel, die in keiner Kaufpreissammlung auftauchen, kann der steuerliche Wert deutlich über dem liegen, was ein Käufer tatsächlich zahlen würde.
Hier greift § 198 BewG: Wenn Sie nachweisen können, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der vom Finanzamt errechnete Grundbesitzwert, wird der niedrigere Wert für die Steuer angesetzt. Der Nachweis gelingt nur mit einem Wertgutachten eines anerkannten Sachverständigen.
Stand: Oktober 2026
Der Begriff ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert: der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zum Bewertungsstichtag erzielt werden kann.
Kurz: Was würde ein informierter, nicht unter Druck stehender Käufer zahlen – heute, zum Zeitpunkt des Erbfalls?
Der Verkehrswert ist keine Meinung und keine Schätzung. Er ist eine nach Norm hergeleitete Zahl, dokumentiert mit Vergleichsdaten, Lageanalyse und Zustandsprotokoll. Nur so erkennt ihn das Finanzamt nach § 198 BewG an, und nur so hat er Bestand, wenn Miterben ihn anfechten.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Fassung 2021) kennt drei Hauptverfahren. Welches angewendet wird, hängt vom Objekttyp und der verfügbaren Datenlage ab:
Das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Lagen, wo es genug Vergleichsverkäufe gibt. Der Sachverständige zieht aktuelle Kaufpreise für vergleichbare Objekte heran und passt sie auf Ihr Objekt an. Je mehr Vergleiche, desto belastbarer die Zahl.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Büro- oder Gewerbegebäuden. Der Wert folgt dem, was ein Investor an Erträgen erwarten kann: Jahresreinertrag geteilt durch den Liegenschaftszinssatz plus Bodenwert. Liegt das Objekt in einem Markt mit wenig Leerstand und stabilen Mieten, fällt das Ergebnis oft höher aus als beim Sachwertverfahren.
Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser in Lagen, wo Vergleichspreise rar sind. Es addiert den Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) und den Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). In ländlichen Teilen Baden-Württembergs – etwa im Schwarzwald oder auf der Schwäbischen Alb – ist das oft das einzige belastbare Verfahren. Der Sachwert wird dann mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert, den der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht.
Ein qualifizierter Gutachter wendet das für Ihr Objekt passende Verfahren an – und begründet, warum er es gewählt hat. Wenn das Verfahren nicht zum Objekt passt, ist das Gutachten vor dem Finanzamt angreifbar.
Nicht jedes „Wertgutachten" hat dasselbe Gewicht vor dem Finanzamt oder vor Gericht. Unterschieden wird vor allem:
In Baden-Württemberg sind die Bodenrichtwerte über das Informationssystem BORIS-BW öffentlich abrufbar. Dort sehen Sie, was der zuständige Ausschuss für Ihren Standort als Bodenrichtwert ansetzt – das ist der Ausgangspunkt jeder Bodenbewertung im Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Die Kaufpreissammlungen, die Sachverständige für das Vergleichswertverfahren brauchen, sind dagegen nicht öffentlich zugänglich. Sie können nur von anerkannten Sachverständigen angefragt werden. Das ist einer der Gründe, warum ein Gutachten, das allein mit öffentlich verfügbaren Onlinedaten arbeitet, methodisch nicht standhält.
Das Honorar für Verkehrswertgutachten ist seit dem Wegfall der früheren HOAI-Bindung für Sachverständige frei verhandelbar. Es hängt vom Aufwand ab: Wie komplex ist das Objekt? Wie dünn sind die Vergleichsdaten? Müssen Rechte im Grundbuch – Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten – in der Bewertung berücksichtigt werden?
Grob unterschieden wird zwischen:
Holen Sie vor der Beauftragung eine schriftliche Honorarvereinbarung ein. Fragen Sie außerdem, ob das Gutachten für den Nachweis nach § 198 BewG geeignet ist – das sollte ein qualifizierter Sachverständiger bejahen können.
Der Verkehrswert wird auf einen bestimmten Bewertungsstichtag bezogen – für Erbschaftsteuerzwecke ist das der Todestag des Erblassers (§ 9 ErbStG). Das Gutachten wird meistens Wochen oder Monate später erstellt, aber der Sachverständige arbeitet sich rückwirkend auf diesen Stichtag.
Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen:
Die Frist zur Abgabe der Erbschaftsteuererklärung beträgt drei Monate ab Aufforderung durch das Finanzamt und ist auf Antrag verlängerbar. Ohne Erklärung kann das Finanzamt den Wert schätzen.
Stand: Oktober 2026
In einer Erbengemeinschaft haben alle Miterben ein gleichberechtigtes Interesse am Wert der Immobilie. Einer will verkaufen, einer will behalten – und wer behalten will, muss die anderen auszahlen. Die Frage lautet dann: Auf welche Zahl einigen wir uns?
Was in der Praxis regelmäßig passiert: Jede Seite holt sich eine eigene Einschätzung – und die Einschätzungen liegen weit auseinander. Das ist kein Zufall. Wer kaufen will, neigt dazu, einen niedrigen Wert als fair zu empfinden; wer verkaufen will, sieht es umgekehrt.
Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten – also eines, das alle Miterben zusammen in Auftrag geben – ist hier deutlich stabiler. Es gibt eine Zahl, die alle gleichermaßen gebunden hat, und sie wurde von jemandem ermittelt, der weder dem einen noch dem anderen verpflichtet ist.
Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einmal auf einen gemeinsamen Sachverständigen einigen kann, kann das Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlasspfleger nach § 1961 BGB bestellen, der die Immobilienbewertung im Interesse der Gemeinschaft in die Wege leitet.
Hinweis: Diese Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung. Bei Fragen zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Erbrecht.
Beim Bewertungsauftrag sollten alle Rechte und Lasten im Grundbuch mitgeteilt werden, die den Wert beeinflussen könnten:
Ein Sachverständiger, der das Objekt nicht besichtigt, erstellt kein Vollgutachten. Besichtigung und Bestandsaufnahme sind Pflichtbestandteile einer belastbaren Bewertung nach ImmoWertV.
Die Grundbuchberichtigung ist kein Teil der Immobilienbewertung – aber sie hängt zeitlich eng damit zusammen. Nach § 82 Grundbuchordnung (GBO) sind Erben verpflichtet, das Grundbuch auf ihren Namen berichtigen zu lassen. Die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei; nach Ablauf dieser Frist werden Gebühren fällig.
Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie den Erbschein oder eine beglaubigte Abschrift des Testaments mit Eröffnungsprotokoll. Da der Erbschein ohnehin für die meisten Schritte der Erbabwicklung benötigt wird, sollte er früh beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers beantragt werden.
Stand: Oktober 2026
Wenn Sie den Verkehrswert einer geerbten Immobilie ermitteln lassen möchten – für die Erbschaftsteuer, zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft oder zur Vorbereitung eines Verkaufs – nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. immozeit begleitet die Bewertung von Erbschaftsimmobilien in Baden-Württemberg und vermittelt einen geeigneten Sachverständigen für Ihren konkreten Standort.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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