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Vielleicht ist es erst wenige Wochen her. Die Beerdigung liegt zurück, der Nachlass ist noch ungeordnet – und jetzt steht eine Immobilie da. Ein Elternhaus in der Nähe von Kornwestheim, ein Mehrfamilienhaus in Ludwigsburg oder ein Grundstück im Kraichgau. Und schon tauchen die ersten Fragen auf: Wem gehört das jetzt? Was muss ich unterschreiben? Was passiert, wenn meine Schwester die Wohnung behalten will und ich nicht?
Dieser Artikel beschreibt den tatsächlichen Ablauf – mit den Fristen, die Sie kennen sollten, den Entscheidungen, die die Erbengemeinschaft treffen muss, und den Stellen, an denen es in der Praxis regelmäßig hakt.
Wer ein Erbe nicht annehmen will – zum Beispiel weil die Immobilie überschuldet ist –, muss es innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall ausschlagen (§ 1944 BGB). Diese Frist läuft auch dann, wenn man noch gar nicht weiß, was der Nachlass insgesamt wert ist. Wer schweigt, nimmt an.
Bevor jemand annimmt: prüfen, ob Schulden auf dem Grundstück lasten, ob Hypotheken bestehen, und ob das Nachlassinsolvenzverfahren in Frage kommt. Das Nachlassgericht beim zuständigen Amtsgericht ist die erste Anlaufstelle.
Nach dem Tod des Eigentümers ist das Grundbuch inhaltlich unrichtig: Es steht noch der Verstorbene drin. Das Grundbuchamt weiß davon nichts und wartet nicht. Die Erben sind nach § 82 GBO verpflichtet, die Berichtigung zu beantragen.
Der entscheidende Punkt zur Kostenfrage: Wer die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt keine Gerichtskosten dafür (§ 60 Abs. 1 GNotKG). Wer länger wartet, zahlt – bei höherwertigen Immobilien können das mehrere hundert Euro sein. Vermeidbar, wenn man die Frist kennt.
Für die Berichtigung brauchen Sie einen Erbschein oder ein eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Der Erbschein ist das amtliche Dokument, das nachweist, wer erbt und zu welchem Anteil. Banken, Grundbuchämter und Notare verlangen ihn regelmäßig. Ohne Erbschein können Erben über die Immobilie nicht verfügen – weder verkaufen noch belasten noch umschreiben lassen.
Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. In Baden-Württemberg sind das die Amtsgerichte der jeweiligen Landkreise – Stuttgart, Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen, Heilbronn und andere. Die Beantragung kann persönlich oder über einen Notar erfolgen.
Was Sie für den Antrag benötigen:
Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Das Verfahren kann je nach Gericht und Auslastung mehrere Wochen dauern. Wer die Zweijahresfrist für die kostenfreie Grundbuchberichtigung im Blick hat, beginnt früh mit dem Antrag.
Bis eine Entscheidung über die Immobilie getroffen ist, läuft der Alltag weiter. Die Wohngebäudeversicherung muss dem Versicherer gemeldet werden; der Schutz läuft zunächst fort, aber der Eigentümerwechsel ist anzuzeigen. Nebenkosten, Grundsteuer und laufende Darlehen müssen weiterbezahlt werden – auch wenn noch kein Erbschein vorliegt. Ein Leerstand erhöht das Einbruchsrisiko; das sollte jemand konkret in der Hand haben, nicht alle gemeinsam und damit niemand.
Ist die Immobilie vermietet, treten die Erben kraft Universalsukzession (§ 1922 BGB) automatisch als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Mietkündigungen sind an enge gesetzliche Voraussetzungen gebunden und nicht zu einem Wunschtermin möglich.
In einer Erbengemeinschaft ist die häufigste Ursache für Blockaden ein Wert, über den niemand eine belastbare Grundlage hat. Einer schätzt 300.000 Euro, ein anderer 480.000. Beide haben gehört, was Häuser in der Nachbarstraße angeblich erzielt haben.
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV schafft eine neutrale Grundlage. Es benennt einen Stichtag, legt die Bewertungsmethode offen und ist vor Gericht verwertbar. Die Gutachterausschüsse der Landkreise in Baden-Württemberg veröffentlichen Bodenrichtwerte, die als Basisdaten dienen – das eigentliche Gutachten muss ein qualifizierter Sachverständiger erstellen.
Liegt ein Gutachten vor, hat die Erbengemeinschaft einen gemeinsamen Ausgangspunkt: für den Verkauf, für eine eventuelle Auszahlung eines Miterben und für die Erbschaftsteuererklärung.
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Niemand kann alleine über die Immobilie verfügen. Verkaufen, vermieten, umbauen – alles braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Das ist der Grund, warum fehlende Einigkeit so teuer werden kann.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Das heißt: Er kann darauf bestehen, dass das gemeinsam gehaltene Vermögen aufgeteilt wird. Keinen konkreten Zeitplan kann er diktieren – aber er kann erzwingen, dass ein Prozess beginnt, und damit die Blockade aufbrechen.
Wenn ein Miterbe behalten will und ein anderer verkaufen, gibt es einen pragmatischen Weg: Der, der behalten will, kauft den Anteil des anderen heraus. Dafür braucht es eine Einigung über den Preis – und ein Gutachten als neutralen Maßstab. Notarkosten und unter Umständen Grunderwerbsteuer fallen an. Das ist oft der schnellste und kostengünstigste Ausweg aus einer Pattsituation.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Kein Mindestwert, keine Zustimmung der anderen erforderlich. Das Gericht setzt das Verfahren in Gang, das Grundstück wird öffentlich versteigert, der Erlös nach Abzug der Verfahrenskosten aufgeteilt.
Was das in der Praxis bedeutet:
Die Teilungsversteigerung ist kein Schritt, den man leichtfertig einleitet – aber auch keiner, über den man schweigen sollte. In der Praxis wird sie häufig angekündigt, um eine blockierte Erbengemeinschaft in Bewegung zu bringen. Manchmal reicht das allein.
Hinweis: Die folgenden Ausführungen dienen der Orientierung und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Stand: September 2026.
Wer erbt, muss das Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls informieren (§ 30 ErbStG). Diese Anzeigepflicht gilt auch dann, wenn am Ende keine Steuer fällig wird – wer sie vergisst, riskiert Nachteile.
Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG (Stand: September 2026):
Für Ehegatten und Kinder gibt es zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag. Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden – wenn das Kind die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst als Wohnsitz nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
Liegt der Verkehrswert über dem persönlichen Freibetrag, entsteht Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Betrag. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach eigenen Verfahren, die vom tatsächlichen Marktwert abweichen können. Ein qualifiziertes Gutachten als Gegenwert ist in solchen Fällen zulässig.
Erben, die eine geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser verkaufen, müssen unter Umständen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen (§ 23 EStG). Entscheidend ist das Anschaffungsdatum des Erblassers – die Haltedauer wird vererbt.
Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf durch die Erben in der Regel steuerfrei. Hat der Erblasser die Immobilie selbst bis zum Tod oder in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Tod bewohnt, kann ebenfalls Steuerfreiheit bestehen. Bei Erbengemeinschaften gilt der Anteil jedes Miterben separat.
Die zuständigen Nachlassgerichte sind die Amtsgerichte der jeweiligen Landkreise. Wer in Stuttgart, Ludwigsburg, Böblingen, dem Rems-Murr-Kreis, Heilbronn oder einem anderen Landkreis in Baden-Württemberg erbt, wendet sich an das örtliche Amtsgericht.
Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind über das Portal der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg abrufbar. Sie sind öffentlich und kostenlos zugänglich und ein wichtiger Ausgangspunkt für jede Bewertung.
Beim Kauf einer Immobilie in Baden-Württemberg – also auch beim Erwerb eines Erbteils durch einen Miterben – fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,0 Prozent des Kaufpreises an (Stand: September 2026). Diese trägt in der Regel der Käufer; im Rahmen einer Auseinandersetzung unter Miterben können besondere Regelungen gelten.
Es gibt wiederkehrende Muster, die Nachlassverkäufe verzögern oder teuer machen – ohne dass irgendjemand böswillig handelt.
Wenn Sie gerade in dieser Situation sind – allein als Alleinerbe oder gemeinsam mit Miterben, vielleicht unter Zeitdruck, vielleicht im Streit –, ist der erste Schritt nicht die endgültige Entscheidung. Es ist die Bestandsaufnahme: Was liegt vor, was läuft, welche Fristen sind relevant?
immozeit begleitet Nachlassimmobilien in Baden-Württemberg – von der ersten Einschätzung über die Koordination mit Notar und Gutachter bis zum Abschluss. Wenn Sie wissen möchten, was mit Ihrer Immobilie möglich ist und wie ein realistischer nächster Schritt aussieht, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Sie erhalten eine Rückmeldung ohne Verpflichtung.
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Redaktion · Immozeit Verwertung
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